España no vive una burbuja especulativa clásica como la de 2008, pero sí enfrenta una sobrevaloración moderada y una crisis de accesibilidad extrema alimentada por un déficit estructural de vivienda. Los precios están entre un 8% y 10% por encima de su nivel de equilibrio según el Banco de España y el BCE, CNN +3 con un crecimiento del 11% anual que supera ampliamente los salarios. El Economista Sin embargo, el sistema financiero es robusto, la deuda de los hogares está controlada y el problema no es exceso de construcción sino escasez severa. La diferencia fundamental con 2008: entonces se construían 650.000 viviendas al año Wikipedia y había sobreoferta; ahora se construyen solo 120.000 para una demanda de 250.000 hogares nuevos anuales. IBI in Spain +4

Por qué importa: Esta distinción es crítica para entender el futuro del mercado. Si fuera una burbuja especulativa, un pinchazo sería inminente. Pero al tratarse de escasez estructural, lo más probable es que los precios sigan subiendo entre un 6-10% en 2025-2026, intensificando una crisis de accesibilidad que ya consume el 47% de los ingresos en alquiler. Madrid y Barcelona muestran características de burbuja localizada con concentración especulativa, pero el resto del país refleja desequilibrios de oferta y demanda más que excesos financieros.

Los datos que apuntan a sobrevaloración

La primera pregunta que surge al ver los precios actuales es inevitable: ¿estamos repitiendo los errores de 2008? Los indicadores de valoración muestran señales mixtas pero preocupantes. El ratio precio-ingresos en España se sitúa en 7.2 años de salario bruto para comprar una vivienda media, todavía por debajo del pico de 2007 cuando llegó a 9.4 años. El Economista Esto podría parecer tranquilizador hasta que se observa la velocidad del cambio: ese ratio ha subido desde los 6.5 años en 2022 y CaixaBank proyecta que alcanzará 7.5 años en 2025, acercándose peligrosamente a niveles históricos.

El ratio precio-alquiler resulta más alarmante. El índice de la OCDE marca 142.9 puntos en 2024, lo que significa que los precios de compra han crecido un 43% más rápido que los alquileres desde 2015. Statista Este desacoplamiento es exactamente el tipo de señal que precedió a correcciones anteriores: cuando comprar se vuelve desproporcionadamente más caro que alquilar, sugiere que los compradores están pagando por expectativas futuras más que por valor presente. Las rentabilidades brutas de alquiler han caído al 5.6% en 2025 desde el 6.17% del año anterior, confirmando que los inversores aceptan rendimientos cada vez menores.

El crecimiento de precios del 11.2% anual en 2024 CaixaBank Research representa el incremento más alto desde que existen registros en 2007. Global Property Guide IBI in Spain No es un dato aislado: los precios vienen acelerándose trimestralmente, pasando del 7.87% en el tercer trimestre al 11.26% en el cuarto trimestre de 2024. CaixaBank Research Global Property Guide Esta aceleración ocurre mientras los salarios crecen apenas un 3.1%, creando una brecha que triplica la capacidad adquisitiva de los trabajadores. En términos reales, ajustando por inflación, los precios subieron un 8.7% en 2024, CaixaBank Research Global Property Guide una cifra insostenible a largo plazo.

La comparación internacional refuerza las preocupaciones. Aunque España está menos sobrevalorada que Países Bajos (19.8% según el BCE) o Alemania (14.8%), y sus ratios precio-ingresos son más bajos que la media europea, el problema es la dirección del movimiento. Mortgage Direct CaixaBank Research Mientras otros países europeos están experimentando correcciones o estabilización tras los picos pandémicos, España acelera. El Banco de España estima una sobrevaloración del 1.1% al 8.5% a finales de 2024, The Local con clara tendencia ascendente desde el 0.8%-4.8% de seis meses antes. CaixaBank Research

La crisis de accesibilidad es real y severa

Detrás de las cifras macroeconómicas hay una realidad social dramática. En 2024, alquilar una vivienda media en España requiere destinar el 47% del ingreso bruto, la cifra más alta registrada en los últimos cinco años y muy por encima del 30% que organismos internacionales consideran el límite de sostenibilidad. Spanishpropertyinsight En Madrid, la situación alcanza niveles de emergencia: se necesita el 71% del salario medio para alquilar un piso de 80 metros cuadrados. En Barcelona es el 64%. Spanishpropertyinsight Estas cifras no describen un mercado ajustándose, sino una población siendo expulsada de las ciudades donde trabaja.

El problema no se limita al alquiler. Para compra, el esfuerzo medio nacional se sitúa en el 35.3% de los ingresos, con ocho municipios superando el 45%. CBRE CaixaBank Research Marbella exige el 76% del salario, Torrevieja el 61%, Benidorm el 60%. Spanishpropertyinsight La generación joven paga el precio más alto: el 66% de los españoles entre 18 y 34 años viven con sus padres, y el porcentaje de jóvenes propietarios ha caído significativamente desde 2007. Spanishpropertyinsight No es por preferencia: simplemente no pueden acceder al mercado.

Las cifras de primera vivienda cuentan otra historia inquietante. Aunque los bancos mantienen estándares prudentes de concesión, con ratios préstamo-valor promedio del 67% y solo el 12% de hipotecas superando el 80%, estos requisitos resultan prohibitivos cuando los precios suben un 11% anual. Bankinter Un comprador necesita ahorrar el 20-30% del precio de una vivienda que se encarece más rápido de lo que puede acumular capital. Es una carrera perdida de antemano para la mayoría de los trabajadores jóvenes.

Las diferencias fundamentales con 2008

Aquí es donde la narrativa cambia radicalmente. Quien vivió el pinchazo de 2008 recuerda las promociones fantasma, los aeropuertos sin vuelos, las urbanizaciones vacías en medio del desierto. Aquel era un mercado construido sobre aire: España levantaba 650.000 viviendas anuales cuando solo se formaban 400.000 nuevos hogares, una sobreoferta masiva del 60%. Wikipedia +4 La construcción representaba el 11.8% del PIB en niveles claramente insostenibles. Wikipedia +2 Los bancos financiaban el 98% del valor con hipotecas variables, Wikipedia a menudo sin verificar ingresos adecuadamente. Wikipedia Global Property Guide La deuda de los hogares alcanzó el 80% del PIB y el crédito a promotores superaba el 40% del PIB. Wiley Online LibraryWikipedia

El contraste con 2025 no podría ser más marcado. España construye entre 90.000 y 120.000 viviendas al año, CaixaBank Research apenas el 15% de los niveles de 2008 y claramente insuficiente para una demanda de 250.000 nuevos hogares anuales. Real Instituto Elcano +2 Existe un déficit acumulado de 600.000 a 900.000 viviendas según distintas estimaciones del Banco de España y consultoras. The Local +3 La construcción residencial pesa solo el 5.7% del PIB, CaixaBank Research menos de la mitad que en el pico de la burbuja. CaixaBank Research Lejos de sobreconstruir, España lleva más de una década subconstruyendo crónicamente.

El sistema financiero ha aprendido las lecciones. La deuda hipotecaria representa el 30.6% del PIB frente al 63.6% de 2006, CaixaBank Research y la deuda total de los hogares ha caído del 89.7% en 2010 al 42.5% en 2024. CaixaBank Research CaixaBank Research Los bancos mantienen ratios de capital CET1 del 13.66%, The Corner muy por encima de los requisitos regulatorios, y sus ratios de morosidad se sitúan en el 3.2%, cerca de mínimos históricos y lejos del 13.6% que alcanzaron en 2013. bde El 70% de las nuevas hipotecas son a tipo fijo, protegiendo a los hogares de subidas de tipos, cuando en 2008 el 98% eran variables. CaixaBank Research CaixaBank Research

Las valoraciones de las agencias independientes lo confirman. El FMI declaró en 2024 que no encuentra evidencia de sobrevaloración significativa en el mercado residencial español, señalando que los ratios precio-ingresos y precio-alquiler permanecen por debajo de niveles pre-crisis y que los precios están "ampliamente alineados con los fundamentos". IMF eLibrary Incluso el BCE, más cauteloso, sitúa la sobrevaloración española en el 10%, por debajo de la media de la eurozona del 12.8%. ING Think +2

Pero Madrid y Barcelona muestran señales de burbuja localizada

La historia nacional oculta dinámicas regionales preocupantes. Un estudio académico de 2025 de las universidades de Barcelona, Complutense y University College Dublin identifica que Madrid y Barcelona experimentan una nueva burbuja inmobiliaria acelerada desde 2023. Spanishpropertyinsight Los investigadores Marta Gómez Puig, Simón Sosvilla-Rivero y Adrián Fernández Pérez documentan el desacoplamiento característico: los precios de compra disparan mientras los alquileres, aunque también suben, no mantienen el ritmo. Spanishpropertyinsight Spanishpropertyinsight Esto sugiere compras especulativas por ganancias futuras más que por uso o rendimiento del alquiler. Spanishpropertyinsight

Las cifras de concentración de propiedad respaldan esta tesis. En Barcelona, más del 60% de las compras recientes se realizan sin hipoteca y más de la mitad involucran propietarios con ocho o más inmuebles. spanishpropertyinsight No son familias buscando hogar sino inversores construyendo carteras. José García-Montalvo, el economista de la Pompeu Fabra que fue de los primeros en advertir de la burbuja de 2007, identifica un "efecto pánico" en 2025: compradores presionados por el miedo de que si no compran ahora, no podrán permitírselo en seis meses. The LocalSpanishpropertyinsight

Madrid registró crecimientos del 14.1% al 15.4% en 2024, Barcelona del 10.4%, siempre por encima de la media nacional. DA News Las Islas Baleares lideran con el 14.8% y precios medios de 4.663 euros por metro cuadrado, los más altos de España. Global Property Guide +2 Las Islas Canarias aceleran al 16.4%, con algunas provincias como Santa Cruz de Tenerife alcanzando aumentos del 29.9%. DA NewsGlobal Property Guide Málaga sube un 13%, Alicante un 13.9%, Valencia un 12.7%. Olive Press News Spain +2 Estos no son ajustes de mercado: son aceleraciones alimentadas por capital extranjero, demanda turística y cuellos de botella de oferta.

El factor que cambia la ecuación: la inmigración masiva

España añadió 507.548 habitantes en 2024, casi exclusivamente por inmigración, alcanzando 48.8 millones de personas, récord histórico. Real Instituto ElcanoPopulation Today La población extranjera representa ya el 18.18%, frente al 17.1% de 2023 y el 1.6% de 1998. Wikipedia Llegaron 39.800 colombianos, 26.000 ucranianos, 25.000 venezolanos solo en el primer trimestre de 2025, INE continuando una tendencia que trae aproximadamente 500.000 personas anuales. OECD

Esta inmigración no es estadística abstracta: se traduce directamente en demanda de vivienda. Aunque muchos inmigrantes inicialmente se integran en hogares existentes, eventualmente forman hogares independientes. El INE proyecta la creación de 217.000 a 330.000 nuevos hogares anuales hasta 2027, impulsados por crecimiento poblacional y reducción del tamaño medio del hogar (actualmente 2.54 personas, bajando desde 4.0 en 1970). Savills +2 Con una construcción anual de apenas 120.000 unidades, el déficit anual se sitúa entre 100.000 y 200.000 viviendas.

Comparando con 2008 revela la inversión completa de la ecuación. Entonces se construían 1.6 viviendas por cada nuevo hogar formado, generando sobreoferta. Ahora se construyen apenas 0.6 viviendas por hogar nuevo, creando escasez estructural. Entre 2008 y 2022, se iniciaron 1.53 millones de viviendas mientras se formaron 2.40 millones de hogares, acumulando un déficit de casi un millón de unidades. CaixaBank Research

Airbnb y el turismo devorador de viviendas

El turismo, uno de los pilares de la economía española, se ha convertido en competidor directo de los residentes por el acceso a la vivienda. España cuenta con entre 321.000 y 400.000 propiedades dedicadas a alquiler turístico, una cifra inquietantemente similar al déficit total de vivienda estimado por el Banco de España (450.000 unidades). CNN Solo en Airbnb hay 203.457 anuncios, en Booking.com otros 89.132, sumando 1.75 millones de camas Elarfero disponibles para turistas pero no para residentes.

La concentración en zonas de alta demanda agrava el problema. En Canarias y Baleares, el 50% de las propiedades son alojamiento turístico o propiedad de no residentes. En Girona el 6.9% del parque inmobiliario es turístico, en Málaga el 6.2%, en Las Palmas el 5.9%, en Baleares el 5.7%. Thepropertyfinders Algunos municipios canarios superan el 60% en ciertas zonas. Thepropertyfinders Estas viviendas generan más ingresos como alquileres vacacionales que como residencia permanente, creando un incentivo económico poderoso que vacía barrios enteros.

Los gobiernos han comenzado a reaccionar. En mayo de 2025, 66.000 anuncios de Airbnb recibieron orden de eliminación por carecer de licencias adecuadas. Barcelona anunció la eliminación completa de las 10.000 licencias de apartamentos turísticos para 2028, no renovándolas tras su vencimiento. CNN Euronews Madrid suspendió temporalmente nuevas licencias. Canarias prepara una ley para prohibir que obra nueva se destine a alquileres turísticos. Pero mientras España recibía 98 millones de turistas en 2024, segundo país más visitado del mundo, la presión sobre la vivienda residencial no cede. CNN

Los tipos de interés del BCE impulsan la demanda

La política monetaria del Banco Central Europeo ha añadido combustible al fuego. Tras subir los tipos agresivamente hasta el 4% en 2023 para combatir la inflación, el BCE ejecutó cuatro recortes en 2024 llevándolos al 3%, Idealista y en marzo de 2025 realizó un nuevo recorte al 2.50%. Idealista Los mercados anticipan una estabilización en torno al 2-2.25% para 2026. El euríbor a 12 meses, referencia para la mayoría de hipotecas variables, cayó del 4% a principios de 2024 al 2.084% en mayo de 2025, un descenso de 1.596 puntos porcentuales. SEARTH

El impacto sobre las hipotecas españolas ha sido dramático. El tipo medio cayó del 4% a principios de 2024 al 2.91% en agosto de 2025, situándose 0.55 puntos por debajo de Alemania y 0.19 puntos por debajo de Italia. How to buy in Spain Esto convierte a España en uno de los mercados de financiación hipotecaria más competitivos de Europa. El número de hipotecas concedidas creció un 11.2% en 2024 hasta 423.761 operaciones, y el volumen de ventas se disparó un 34.3% en el último trimestre del año. caixabankresearch +2

Los tipos más bajos aumentan la capacidad de compra de los hogares, lo que en un mercado sin restricciones de oferta moderaría precios estimulando construcción. Pero cuando la oferta está estructuralmente limitada por cuellos de botella regulatorios, escasez de suelo urbanizable, falta de mano de obra en construcción y plazos de 10-12 años para desarrollar nuevos proyectos, el efecto de tipos más bajos es simplemente acelerar los precios. BBVA Research Los datos lo confirman: los precios crecían al 4.3% anual en el primer trimestre de 2024 y aceleraron al 9-12.2% en el primer trimestre de 2025, justo cuando los tipos empezaban a bajar significativamente.

Expertos divididos sobre el diagnóstico

La comunidad de analistas no alcanza consenso sobre si llamar a esto burbuja. El Banco de España reconoce señales de sobrevaloración y las monitorea dentro de su mandato de estabilidad financiera, pero en su informe de mayo de 2025 no incluye el mercado inmobiliario entre las amenazas principales al sistema financiero. bde Su gobernador señala que la actividad inmobiliaria en 2024 mostró fuertes incrementos en ventas, nuevos préstamos y precios, consistentes con la evolución favorable de ingresos de los hogares y las bajadas de tipos. Crucialmente, añade que "no ha habido relajación de los estándares de concesión de crédito".

El FMI es aún más tranquilizador en su consulta del Artículo IV de 2024: "no hay evidencia de riesgos sistémicos significativos acumulándose en los mercados inmobiliarios residencial o comercial". IMF eLibrary Su informe de 2025 reitera que aunque el rápido crecimiento de precios erosiona la accesibilidad, "actualmente no plantea riesgos de estabilidad financiera", recomendando medidas preventivas basadas en prestatarios solo si aparecieran señales tempranas de relajación crediticia. IMF +2 El enfoque del FMI es claro: el problema es de oferta, no de burbuja especulativa.

La OCDE no ha emitido advertencias específicas de burbuja para España en 2024-2025, enfocándose más en desafíos estructurales de productividad, envejecimiento y consolidación fiscal. Su índice de precio-alquiler está elevado pero la organización trata el tema como crisis de accesibilidad más que como riesgo sistémico.

Sin embargo, voces críticas importantes disienten. El estudio académico de Gómez Puig, Sosvilla-Rivero y Fernández Pérez publicado en 2025 advierte explícitamente: "Para quienes soportaron el doloroso colapso del mercado inmobiliario español de 2008, las señales de advertencia de hoy suenan notablemente familiares: precios disparados, accesibilidad decreciente, ingresos estancados y una brecha creciente entre compra especulativa y gente simplemente buscando hogar". Spanishpropertyinsight spanishpropertyinsight Su análisis identifica fases de burbuja en Barcelona desde agosto de 2023 y características similares en Madrid. Spanishpropertyinsight

José García-Montalvo, cuyas advertencias de 2003 sobre la burbuja entonces naciente resultaron proféticas, describe en 2025 un mercado "muy tenso" donde "los precios suben muy rápido y esto lleva a mucha gente a pensar que si esperan más no podrán comprar". The Local Identifica un "efecto pánico" de compradores actuando bajo la presión de que en seis meses la vivienda será inasequible. The Local Aunque distingue entre presión por falta de oferta y dinámica especulativa pura, sus palabras llevan el peso de quien acertó cuando casi nadie veía el peligro en 2007.

Desde el sector inmobiliario, el tono es más optimista. CBRE proyecta crecimiento del 5.3% para 2025 y anticipa un "gran año" con inversión inmobiliaria creciendo un 15% hasta 16.000 millones de euros. IberianCBRE Spain CaixaBank Research declara que el mercado está "en plena fase de expansión" con ventas alcanzando 700.000 en los doce meses hasta junio de 2025. CaixaBank Research José Manuel González Robles, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Bizkaia, niega rotundamente el riesgo de burbuja: "No hay riesgo, ninguno, por una razón simple: la burbuja de 2008 y la crisis financiera se generaron porque los bancos cerraron el grifo de financiación. Ahora la situación es completamente diferente", citando bajos niveles de deuda, altos ahorros y ausencia de construcción excesiva. The Local

¿Qué es más probable que ocurra?

La pregunta clave no es si los precios están altos —lo están— sino si caerán bruscamente. Aquí el consenso es sorprendentemente claro: un colapso al estilo 2008 es altamente improbable, pero tampoco se espera que el mercado se enfríe significativamente a corto plazo.

El escenario base que manejan la mayoría de analistas contempla crecimiento continuado pero moderándose gradualmente: un 10% en 2025, un 6.3% en 2026, para luego estabilizarse en el 3-4% anual. Idealista +2 Esto significa que los precios seguirán subiendo más rápido que los salarios durante al menos dos años más, agravando la crisis de accesibilidad sin producir un pinchazo. Es el peor escenario para jóvenes y familias de renta media: ni corrección que restablezca accesibilidad ni crash que limpie excesos, solo incrementos sostenidos que los expulsan progresivamente del mercado.

¿Por qué no se espera colapso? Porque las condiciones de 2008 no se replican. No hay sobreoferta que liquidar: al contrario, el déficit seguirá ampliándose en 2025-2026 porque los permisos de construcción concedidos (127.500 en 2024) siguen muy por debajo de las necesidades (300.000 anuales según estimaciones). CaixaBank Research +2 No hay burbuja de crédito: la morosidad hipotecaria está en el 2.23% European Banking Authority y la deuda de hogares en el 42.5% del PIB, niveles muy sanos. Prime-yield CEIC Data No hay bancos sobreapalancados: tienen ratios de capital del 13.66% The Corner y liquidez del 171%. The Corner bde No hay legiones de pisos vacíos esperando comprador: el inventario de vivienda nueva sin vender es de 455.280 unidades, el 1.69% del parque total, frente a las 650.000 de 2009. Spanishpropertyinsight

El escenario de estrés contemplado por algunos analistas implicaría una corrección del 10-15% en mercados sobrecalentados (Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias, Costa del Sol) y del 5-10% a nivel nacional, disparada por una recesión económica, subidas inesperadas de tipos o crisis externa. Pero incluso en este escenario, no se trataría de una crisis sistémica como 2008 sino de un ajuste de valoraciones infladas que se recuperaría en 2-3 años, dado que la demanda fundamental permanece.

El escenario optimista, al que pocos analistas asignan alta probabilidad, requeriría una respuesta masiva de oferta: liberalización de suelo urbanizable, agilización de permisos, inversión pública en vivienda asequible, conversión de alquileres turísticos a residenciales. Si esto ocurriera simultáneamente a crecimiento salarial acelerado, el mercado podría estabilizarse rápidamente. Pero las reformas estructurales en España toman años o décadas, no trimestres, y los incentivos políticos favorecen medidas de demanda (ayudas a compradores) que empeoran el problema más que soluciones de oferta políticamente costosas.

Las Baleares y Canarias en zona de riesgo crítico

La geografía importa enormemente en este análisis. Mientras el interior de España mantiene precios relativamente moderados —Extremadura a 804-973 euros el metro cuadrado, Castilla-La Mancha a 893-936 euros— las zonas costales y turísticas muestran síntomas de burbuja localizada. OBS Business School DA News Las Islas Baleares lideran los precios nacionales a 4.663 euros por metro cuadrado con crecimientos del 14.8% anual. Global Property Guide +2 Lo más preocupante: son la única región donde las ventas cayeron en 2024 (-2.8%), Global Property Guide sugiriendo que la demanda empieza a topar con límites de precios. CaixaBank Research Con el 27% de población extranjera Idealista y el 50% de propiedades en manos de no residentes o uso turístico, Travel And Tour World Baleares muestra características clásicas de mercado sobrecalentado por inversión externa desconectada de fundamentales económicos locales. Thepropertyfinders

Las Canarias experimentan el crecimiento más rápido de España con un 16.4% anual, alcanzando algunas provincias como Santa Cruz de Tenerife aumentos del 29.9%. DA NewsGlobal Property Guide Los precios medios de 2.767 euros por metro cuadrado son más asequibles que Baleares en términos absolutos, pero la velocidad de apreciación y la estructura del mercado (50% de propiedades turísticas o no residentes, protestas masivas contra el sobreturismo) señalan tensiones insostenibles. Global Property Guide El gobierno canario prepara legislación prohibiendo que obra nueva se destine a alquileres turísticos, Short Term Rentals reconociendo que el modelo actual expulsa a los residentes.

Madrid y Barcelona presentan dinámicas diferentes pero igualmente preocupantes. Madrid, con precios de 3.638 euros por metro cuadrado y crecimientos del 14-15.4%, combina una economía fuerte con escasez severa de suelo urbanizable en la capital. Olive Press News Spain DA News El alcalde Martínez-Almeida aboga por un "choque de oferta" aumentando construcción, Euronews estrategia más sostenible que controles de demanda, pero los resultados tardarán años. Barcelona, con precios similares y regulación más estricta —el mandato del 30% de vivienda social aprobado en 2019 ha reducido los permisos de construcción en un 77%— enfrenta el peor escenario: demanda creciente con oferta regulatoriamente asfixiada.

La Costa del Sol (Málaga) registra aumentos del 13% con precios de 3.397 euros por metro cuadrado, impulsada por compradores internacionales atraídos por clima, calidad de vida y, cada vez más, teletrabajo. DA News Marbella sube un 15.9%, Vélez-Málaga un 17.6%, Benidorm un 15.8%. Spanishpropertyinsight No son incrementos que reflejen mejoras salariales locales sino flujos de capital desde el norte de Europa y más allá.

Conclusión: no es la burbuja de 2008 pero el final podría ser igual de doloroso

Si la pregunta es "¿está España en una burbuja inmobiliaria como la de 2008?", la respuesta técnicamente es no. Los mecanismos son fundamentalmente diferentes: no hay exceso de construcción sino déficit crónico; no hay burbuja de crédito sino préstamos prudentes; no hay bancos en riesgo sino entidades bien capitalizadas; no hay hogares sobreendeudados sino deuda controlada. El sistema financiero no enfrenta riesgo sistémico según todas las instituciones de supervisión.

Pero si la pregunta es "¿están los precios insosteniblemente altos y en riesgo de corrección?", la respuesta es un sí cualificado, especialmente en Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias y zonas costeras. Una sobrevaloración del 8-10% no es catastrófica pero combinada con crecimiento del 11% anual y salarios subiendo solo el 3%, crea una trayectoria insostenible. Algo tiene que ceder: o los salarios aceleran significativamente (improbable sin reformas estructurales), o la oferta aumenta dramáticamente (bloqueada por cuellos de botella regulatorios y físicos), o la demanda cae (requeriría recesión o subidas de tipos), o los precios se corrigen (el ajuste más probable para mercados sobrecalentados).

Lo más cruel del escenario actual es que sin ser burbuja especulativa clásica, sus efectos sociales son igualmente devastadores. Una crisis de accesibilidad que consume el 47% de ingresos en alquiler y el 71% en Madrid no es sostenible para una sociedad funcional. Spanishpropertyinsight Jóvenes que no pueden independizarse hasta los 30 años, familias que renuncian a hijos porque no pueden permitirse espacio adecuado, trabajadores esenciales expulsados de las ciudades donde trabajan: estos son síntomas de un sistema roto, independientemente de si el Banco de España lo etiqueta como "burbuja".

El timing de una corrección es imposible de predecir, pero las probabilidades favorecen ajustes en mercados regionales sobrecalentados antes que un colapso nacional. Baleares, Canarias y segmentos premium de Madrid y Barcelona podrían ver correcciones del 10-15% en los próximos 2-3 años si la economía se ralentiza o el capital extranjero se retira. El resto de España probablemente experimentará moderación del crecimiento más que caídas, estabilizándose en el 3-5% anual conforme la oferta responda gradualmente y los salarios alcancen parcialmente a los precios.

Para quienes esperan un pinchazo definitivo que devuelva la accesibilidad, las noticias son malas: sin aumento masivo de construcción —y no hay señales de que vaya a ocurrir en escala suficiente— los precios permanecerán elevados incluso si se moderan. La diferencia con 2008 es que entonces había millones de pisos vacíos cuyo precio colapsó al no encontrar comprador; ahora hay un millón de hogares que necesitan vivienda y no la encuentran a precio accesible. Es la escasez, no la abundancia, la que domina este mercado. Y la escasez, históricamente, mantiene precios altos mucho más tiempo del que los observadores esperan.